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- Inmobiliarias inmopilladas
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Los cuantiosos concursos de acreedores y la refinanciación de deuda en cada vez más inmobiliarias no dejan lugar a la duda, y la crisis tan anunciada ya está aquí y veremos para cuanto tiempo…
A finales de Febrero, antes de las elecciones, podíamos leer una noticia que advertía:
‘Hay un ilustre que llama por teléfono para que no haya suspensiones de pagos’, claro está hasta que pasaran las elecciones.
Y como en muchas otras ocasiones, todo parece cuadrar tras las noticias que han acontecido en el sector desde la celebración de las mismas.
Vía Gurusblog llego a una interesante recopilación de concursos y reestructuraciones de deuda presentadas durante los últimos 6 meses, además de otras muchas de menor tamaño que no tienen repercusión en la prensa.Entre las inmobiliarias, Colonial es actualmente la que más está dando que hablar por su alta volatilidad y las constantes suspensiones de su cotización por este motivo, los intentos fallidos de compra de la compañía, la refinanciación de su enorme deuda y los despropósitos intervencionistas de la política en un intento de mantener su cotización…
Como ejemplo, destacar la que fue denominada “Operación Nochebuena” que en su día comentamos en este blog.Hace algunos meses comenté los resultados semestrales de Colonial en el que destacába la baja rentabilidad obtenida del patrimonio de alquiler y como la supuesta revalorización de sus activos ayuda a maquillar los resultados y la gestión.
A través de su web, bastante mala desde mi punto de vista y más teniendo en cuenta los “supuestos recursos con los que cuentan (a pesar de los severos recortes sigue teniendo una capitalización de mas de 1500 millones de euros), llego a su cuenta de resultados del 2007, que os dejo a continuación:
Haciendo unas cuentas rápidas y sencillas, con el objetivo de valorar la gestión, observamos lo siguiente:
El margen de negocio de alquiler en el 2007 asciende a 288,9 millones de euros y la valoración de los activos dedicados a este menester al finalizar el año 2007 era de 9.160 millones de euros.
Haciendo una simple división, nos queda que la rentabilidad obtenida del negocio de alquiler es de un 3,15%.
Un porcentje bastante pobre y muy por debajo de los tipos de interés al que está pagando su enorme deuda.Con respecto a la venta de promociones y suelos, el margen ha quedado en un 1,2 millones sobre un coste de ventas de 511,8 millones, lo que deja una escasa rentabilidad de un 0,23 %.
Además Colonial con la venta de activos ha obtenido un margen de 9,1 millones sobre un coste de ventas de de 548 millones de euros. Es decir, la rentabilidad con esta actividad ha sido de 1,66%.
A las actividades de la inmobiliaria, en este 2007 hay que sumar las fuertes minusvalías que de momento acumula en su participación del 15 de FCC por la que pago 78 euros por acción. Actualmente FCC cotiza a 42,70 euros. Las minusvalías ascienden a unos 900 millones de euros.
En principio, atendiendo a las rentabilidades obtenidas y a pesar de la crisis inmobiliaria, la gestión necesita mejorar para afrontar el futuro con mayor seguridad.
Otro asunto destacable a tener en cuenta a la hora de valorar los resultados, es el hecho de que se incluya en los mismos la “supuesta” revalorización de los activos.
En el caso de Colonial, de los 400,3 millones de beneficio operativo obtenido por la empresa 553 provienen de este concepto.
Dada la situación del sector, y a pesar de la calidad de sus activos, es complicado saber hasta que punto esta revalorización se corresponde con la realidad del mercado.
Las cosas no valen lo que uno piensa, sino lo que lguien está dispuesto a pagar.Con respecto a la valoración de la empresa, la pregunta del millón en estos momentos, el método normalmente empleado es el valor neto de sus activos (NAV) o valor en libros.
Atendiendo a este criterio, en la presentación de los resultados la empresa declaró que “el valor liquidativo (NAV) por acción al cierre del ejercicio ha alcanzado los 2,35 euros que, comparado con el NAV del cierre del ejercicio 2006, ha experimentado una reducción de 0,24 euros por acción equivalente a un 9%. Esta reducción se concentra fundamentalmente en la pérdida de valor experimentada por la participación en FCC, que ha supuesto un impacto negativo de 0,37 euros por acción”.Podeís leer más en profundidad sobre los resultados de Colonial a través de este enlace a un mensaje del foro de Rankia.
Con respecto a los diferentes criterios empleados para valorar a las inmobiliarias, os recomiendo este artículo publicado hace un tiempo en Expansion:
Los activos de las inmobiliarias duplican su valor en bolsaEl secor inmobiliario lo está pasando canutas y según parece esto no ha hecho más que empezar.
Además de las inmpobiliarias, la crisis inmobiliaria ha empezado ya a golpear a los ingresos del Estado. En los dos primeros meses del año, el superávit cayó un 27% al situarse en 9.381 millones, el 0,84% del PIB, frente a los 12.948 millones de excedente que el Estado registró en el mismo periodo del año anterior, el 1,23% del PIB.
Detrás de esta caída se encuentra la reducción de los ingresos por IVA, de un 8,2%, originada por la «contracción de la actividad en los sectores de la construcción y promoción inmobiliaria», según los datos de Ejecución Presupuestaria presentados ayer por el secretario de Estado de Hacienda, Carlos Ocaña.
Hace unas semanas comentabamos la posible depreciación de los activos inmobiliarios, y los últimos datos y previsiones van encaminados en esa dirección:
Los precios de la vivienda usada descienden en el primer trimestre de 2008, según idealista.
Los promotores estiman que el precio de la vivienda caerá un 8%
Podeís consultar más noticias acerca del sector, tanto en castellano como en inglés, a través de los siguientes blogs:
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Marzo 28, 2008| Análisis fundamental |
joaquin @ 10:48 am
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Pués creo que lo gordo todavía está por venir. Cuando empieze de verdad el pánico ( ya sea por un aumento de paro, o por que el bajón inmobiliario ya esté en boca de todos) empezarán a bajar los precios en cadena, y pasará como ya ha pasado en las inmos de la bolsa española; desbandada. En los proximos meses veremos como salimos de esta, pero me temo que será algo parecido a la crisis de japón. Toda una generación perdida con hipotecas de 50 millones cuando los pisos habrán bajado un 50%.
Comment por Hipotecado :: Marzo 30, 2008 @ 1:32 pmDesde que que scribiste el último , han caído ya por lo menos otra media docena, el último según leo en invertia Aisa
Comment por maria :: Abril 16, 2008 @ 10:24 amUn juzgado de Barcelona admite a trámite la solicitud de concurso contra AISA