Hipotecas de amortización negativa, Option Arm… conviene estar bien informados

Navegando por You Tube llegó al avatar de Xavier Servia, experto en finanzas personales, columnista sindicalizado y una personalidad entre la comunidad hispana en USA.

Os dejo un enlace a su “biografia financiera” que aparece en la wikipedia y al portal de internet que dirige y que lleva por dominio su propio nombre: www.xavierservia.com

Además de su faceta financiera, destacar que en los años 80 fue integrante del famoso grupo musical “MENUDO” de Puerto Rico, país de origen de Xavier.

De sus videos en YouTube, hay uno en el que critica la investigación realizada por el programa “Aqui y Ahora” de la cadena Univisión sobre el tema de la crisis hipotecaria.
(os dejo el video al final del post)
Xavier realiza dos puntualizaciones, que en su opinión son claves en esta crisis hipotecaria, y que según él no han sido analizadas en profundidad por el programa arriba mecionado.

Primeramente, el tipo de hipoteca llamada OPTION ARM como causante principal de la crisis, y no las hipotecas de interés variable que apuntaban desde Univión.

En segundo lugar, alude a la importancia de la figura del agente hipotecario, que es quien vendió este tipo de hipotecas de pago mínimo como si fueran tarjetas de créditos.

Con respecto a las OPTION ARM, encuentro un artículo del año 2005 en el blog www.micasamidinero.com en el que lo explica al detalle, con un ejemplo práctico cuyo objetivo era informar a la comunidad hispna en respuesta a la mucha publicidad engañosa sobre prestamos con interes bajos hasta 1%.

Desde que se escribió este post han pasado casi tres años, y ya entonces muchos vieron en este tipo de hipotecas un peligro que por desgracia ha acabo en una grave crisis hipotecaria, de confianza, de solvencia…

A continuación os dejo la explicación de las OPTION ARM de este post:

El tipo de hipoteca llamado OPTION ARM es un prestamo variable el cual tiene “amortización negativa”.
(al final del post os dejo un video donde explican el término “Amortización Negativa”)

El problema es que un porcentaje muy alto de las hipotecas vendidas duante los últimos años fueron con la OPCION PAGO MINIMO.

Este prestamo tiene 4 opciones de pagos. Las opciones son las siguientes:

Ejemplo:

Valor del prestamo: $360,000, Interes 6%, Interes de enganche 1%

1. Pago minimo: Este pago minimo esta calculado con el interes de enganche OFRECIDO. Talvez 1%. El pago minimo requerido mensual es $1,157.90, el valor del prestamo SUBIRÁ al pasar el tiempo

2. Pago de interes: Este pago cubre tan solo el pago de intereses $1,800, el valor del prestamo NO bajará al pasar el tiempo

3. Pago completo de interes (6%) y principal calculado a 30 años $2,158.38, el valor del prestamo SI bajará al pasar el tiempo.

4. Pago completo de interes (6%) y principal calculado a 15 años $3,037.89, el valor del prestamo SI bajará al pasar el tiempo.

Cuando se hace el pago minimo, la diferencia de este pago $1157.90 y el interes incurrido (6%) $1,800, se acumula al pricipal $642.10. Como este tipo de hipoteca es variable, el interés del prestamo (6%) puede subir dependiendo del mercado pero la opcion del pago minimo es estable por el tiempo accordado en el contrato. Es decir, cada mes la diferencia aumentada al principal podria ser mayor que el mes anterior.

Tambien hay que tomar en cuenta que al final de cada año, el pago minimo podría cambiar hasta un 7.5% poniendolo a $1244.74 para ese año. Al final de 5 años o si el valor del prestamo llega a subir hasta más de 115%, este prestamo se recalculará a este valor y obviamente las cuatro opciones de pagos serán mucho mas altas.

Es decir, si eliges la opción de pago mínimo neceitas mejorar tu remuneración y situación financiera con el paso de los años o en un futuro no muy lejano tienes todas las papeletas para que te embargen.

Ante la posible situación de embargo futura, muchos pensaron que la venta la vivienda (cuyo precio no para de subir hasta que deja de hacerlo) sería una buena solución para salir del escollo…
Este mismo pensamiento, atendindo a los acontecimientos actuales, lo tuvieron millones de personas y llegado el momento el exceso de oferta ha empezado a hundir los precios en muchas zonas del país.
Con respecto a la distribución de las subprime en EEUU, os dejo un enlace a un mapa interactivo publicado en el New York Times
Os recomiendo estos dos VIDEOS:

VIDEO 1: Colapso de la Confianza (Xavier Serbia)

VIDEO 2: Explicación de como funcionan las Hipotecas de Amortizacion Negativa

  Marzo 22, 2008| Análisis fundamental, Vivienda | joaquin @ 7:03 pm

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